Banyak orang berpikir kalau investasi real estate itu jalan pintas buat jadi kaya. I mean, siapa sih yang nggak tergoda sama ide punya properti yang nilainya terus naik, dapet passive income dari sewa, atau bahkan jual pas harganya lagi tinggi? Tapi, kalau kita bedah lebih dalam, ternyata investasi di real estate itu nggak semudah yang dibayangkan. Bahkan, bisa dibilang cukup lousy alias nggak worth it buat sebagian orang—terutama kalau kamu nggak tahu trik mainnya. Yuk, kita bahas kenapa real estate sering kali jadi investasi yang nggak menarik.
1. Real Estate Bukan Komoditas
Pertama-tama, kita perlu paham kalau real estate bukan kayak saham atau emas yang dianggap komoditas. Properti itu unik—lokasinya beda, ukurannya beda, kondisi bangunan beda, dan bahkan peraturan daerahnya beda. Karena sifatnya yang unik ini, harga properti cenderung lebih akurat dibandingkan komoditas lain. Kalau kamu beli saham atau emas, misalnya, kamu bisa dapet harga pasar global yang sama. Tapi di dunia real estate? Mispricing (harga yang “salah”) itu jarang banget terjadi kecuali ada situasi chaos besar-besaran.
Contohnya? Waktu krisis RTC (Resolution Trust Corporation) di Amerika tahun 1980-an. Saat itu, banyak properti dijual murah karena pemiliknya nggak ngerti nilai aset mereka. Tapi situasi kayak gini jarang terjadi. Di hari-hari biasa, mayoritas properti dihargai sesuai dengan nilai pasarnya. Jadi, peluang buat dapet harga “miring” itu kecil banget.
2. Struktur Pajak Bikin Ribet
Nah, ini poin penting banget yang sering dilupain orang: pajak. Kalau kamu investasi real estate lewat perusahaan (C-corp), pajaknya double! Perusahaan kena pajak atas keuntungan, dan pemegang saham juga kena pajak waktu bagi hasil. Ini bikin profit dari investasi properti jauh lebih kecil dibandingkan kalau kamu beli properti secara langsung sebagai individu atau lewat struktur pajak yang lebih efisien kayak REITs (Real Estate Investment Trusts).
REITs itu menarik karena mereka nggak kena pajak korporasi selama mereka bagi keuntungan ke investor. Tapi masalahnya, nggak semua orang cocok buat masuk ke REITs. Kalau kamu cuma orang biasa yang pengen beli rumah atau apartemen buat disewain, struktur pajak ini malah jadi beban tambahan yang bikin laba makin tipis.
3. Modal Awal yang Gede Banget
Investasi properti itu mahal. Mau beli rumah atau apartemen aja udah bikin kepala pusing karena DP-nya (uang muka) bisa puluhan sampai ratusan juta. Belum lagi biaya renovasi (kalau properti second), biaya legal, pajak tahunan, dan lain-lain. Kalau kamu cuma punya modal pas-pasan dan berharap semua biaya balik modal dari sewa, siap-siap kecewa.
Passive income dari sewa memang terdengar keren di awal, tapi kenyataannya sering kali jauh dari ekspektasi. Ada banyak biaya tak terduga kayak perbaikan AC rusak, atap bocor, atau bahkan penyewa yang telat bayar. Kalau dihitung-hitung, net income dari sewa biasanya lebih kecil daripada yang dibayangkan.
4. Persaingan yang Ketat
Real estate itu dunia yang keras dan kompetitif banget. Pemain besar kayak perusahaan properti atau investor berpengalaman tahu cara mainnya dan punya akses ke penawaran terbaik sebelum kamu sempat ngelirik. Mereka punya tim riset yang paham banget soal pasar, lokasi strategis, dan tren harga—sedangkan kamu? Mungkin cuma scroll iklan di marketplace properti sambil nebak-nebak apakah harga segini tuh murah atau mahal.
Kalau kamu mau masuk ke dunia ini tanpa pengetahuan mendalam, peluang suksesmu kecil karena kamu harus bersaing dengan orang-orang yang jauh lebih kompeten.
5. Likuiditas Rendah
Properti itu aset yang susah dijual cepat alias low liquidity. Kalau kamu butuh dana mendadak, jual properti bukan solusi ideal karena proses jual beli properti bisa makan waktu berbulan-bulan. Bahkan kalau lagi krisis ekonomi atau pasar properti sedang lesu, peluang buat jual properti dengan harga bagus hampir nggak ada.
Bandingin sama saham atau obligasi yang bisa kamu jual kapan aja di pasar modal—real estate jelas kalah fleksibel.
6. Risiko Tinggi
Investasi selalu ada risikonya, tapi di real estate risikonya kadang lebih besar daripada yang dipikirkan orang awam. Contohnya? Kebijakan pemerintah tentang zoning (peruntukan lahan) tiba-tiba berubah, tingkat suku bunga naik sehingga cicilan makin mahal, atau bahkan bencana alam kayak banjir dan gempa yang bikin nilai properti anjlok.
Belum lagi risiko dari penyewa nakal—yang nggak bayar sewa tepat waktu atau malah merusak properti. Percaya deh, jadi landlord itu nggak seseru kelihatannya di film-film.
7. Return Nggak Sebagus Yang Kamu Pikir
Mitos terbesar di dunia investasi real estate adalah “Properti selalu naik harganya.” Faktanya? Nggak selalu! Ada banyak faktor yang memengaruhi nilai properti, mulai dari lokasi hingga kondisi ekonomi global. Kalau kamu beli properti di daerah yang ternyata nggak berkembang selama bertahun-tahun, nilai investasimu bisa stagnan atau bahkan turun.
Bandingin sama saham atau reksa dana—meskipun risikonya tinggi juga, return dari aset-aset ini sering kali jauh lebih menarik daripada properti.
8. Waktu dan Tenaga yang Habis Buat Ngurusin Properti
Investasi real estate itu bukan cuma soal beli terus nunggu duit masuk dari sewa. Kamu harus rajin ngurusin banyak hal: cari penyewa, renovasi properti, bayar pajak, bahkan negosiasi kalau ada masalah hukum terkait tanah atau bangunan. Kalau kamu tipe orang sibuk atau malas ngurusin hal-hal teknis kayak gini, investasi real estate bakal bikin kamu stres.
Jadi, apakah real estate investasi buruk untuk semua orang? Nggak juga. Kalau kamu punya modal besar dan pengetahuan mendalam soal pasar properti, tentu bisa jadi jalan buat menghasilkan kekayaan jangka panjang. Tapi buat kebanyakan orang—terutama yang baru mulai belajar investasi—real estate sering kali lebih ribet dan penuh risiko daripada yang dibayangkan.
Kalau kamu masih tertarik buat coba-coba investasi di bidang ini, pastikan kamu riset dulu secara mendalam tentang tren pasar properti di daerahmu dan hitung semua biaya (termasuk pajak dan perawatan) sebelum mengambil keputusan besar. Jangan sampai mimpi jadi kaya lewat real estate malah berujung jadi beban finansial!
