1. Pengertian
Benda-benda yang diterima sebagai jaminan atas kredit yang diberikan harus jelas status hukumnya karena tidak semuanya tanah dapat diterima sebagai jaminan kredit dan cara pengikatannya berbeda-beda tergantung kepada status pemilikan/hukum atas tanah tersebut. Status pemilikan/hukum atas tanah antara lain:
a. hak milik
b. hak guna usaha
c. hak guna bangunan
d. hak pakai
e. hak sewa
f. hak pengusahaan hutan
g. hak membuka tanah
h. hak memungut hasil hutan
Di samping hak-hak tersebut di atas, masih terdapat hak atas tanah lainnya yang belum dikonversikan, yaitu hak milik adat.
Dari status pemilikan tersebut di atas yang dapat diterima sebagai jaminan kredit adalah:
a. hak milik
b. hak guna usaha
c. hak guna bangunan
Cara pengikatannya dilakukan baik dengan (pand) dan hipotek maupun credit verband, sedangkan khusus untuk tanah hak milik adat, pengikatannya dilaksanakan dengan credit verband. Untuk tanah-tanah yang belum dikonversikan sesuai UUPA, ada beberapa petunjuk yang dapat dipakai sebagai bukti pemilikan, yaitu:
a. girik
b. letter of credit
c. kohir
d. petuk pajak
e. riwayat tanah
Girik, letter, kohir, petuk pajak merupakan bukti pembayaran pajak atas tanah. Istilah-istilah ini mempunyai pengertian yang sama dan dipergunakan sesuai dengan daerah masing-masing di mana tanda bukti ini dikeluarkan. Mengingat pentingnya hal-hal di atas, harus diketahui dan dipahami status pemilikan hukum atas tanah.
2. Hak Milik
Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuhi yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. Bukti pemilikan hak atas tanah ialah Sertifikat Hak Milik atas Tanah.
3. Hak Guna usaha
Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu, guna pertanian, perikanan atau peternakan. Hak guna usaha diberikan waktu paling lama 25 tahun, dan untuk perusahaan tertentu dapat diberikan paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang paling lama 25 tahun. Bukti pemilikan hak guna usaha adalah Sertifikat Hak Guna Usaha.
4. Hak Guna Bangunan
Hak guna bangunan ialah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Sebagai bukti pemilikan hak guna bangunan adalah Sertifikat Hak Guna Bangunan.
Sebagai upaya pengamanan kredit bank, apabila SHGU dan SHGB akan dijadikan sebagai agunan kredit, agar diperhatikan berakhirnya jangka waktu hak tersebut. Jangan sampai sama atau lebih pendek dari jangka waktu kredit. Apabila dalam masa kredit, masa berlaku sertifikat akan berakhir, maka nasabah harus memberikan surat kuasa notaris kepada bank untuk mengajukan permohonan perpanjangan atas jangka waktu SHGU atau SHGB.
5. Hak Pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewanya atau perjanjian pengolahan tanah. Izin/hak pakai yang diberikan oleh pemerintah atas tanah yang langsung dikuasai oleh negara berdasarkan pasal tersebut di atas tanah yang langsung dikuasai oleh negara berdasarkan pasal tersebut di atas lazim disebut Izin Okupasi. Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh negara, hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang, misalnya Kantor Agraria setempat yang mengeluarkan hak pakai tadi. Sementara itu, hak pakai atas tanah milik bukan negara hanya dapat dialihkan kepada pihak lain jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan. Hak pakai ini dianjurkan tidak dipakai sebagai jaminan karena tanah tersebut tidak bisa dibebani dengan suatu hak tanggung sehingga sulit mengamankan kepentingan bank bila debitur bercedera janji atas kewajiban kreditnya ataupun bila ada sanggahan keberatan dari pihak ketiga. Begitu juga bangunan dan tanaman yang didirikan di atas tanah hak pakai dianjurkan tidak diterima sebagai jaminan. Dalam hal hak pakai dan benda-benda di atasnya diterima sebagai jamainan, agar diperhatikan syarat-syarat minimal sebagai berikut:
a. Hak pakai tersebut adalah dari tanah-tanah yang dikuasai langsung oleh negara.
b. Hak tersebut harus dapat dipindahtangankan/dijaminkan yang untuk itu telah mendapat izin dari pejabat yang berwenang, misalnya Kantor Agraria setempat.
c. Dibuat akta pengikatan jaminan dan pengalihan hak dengan akta autentik.
d. Pengikatan didaftarkan pada Badan Pertanahan Negara setempat.
6. Hak Pengusahaan Hutan
Hak Penguasahaan hutan adalah hak yang memberikan wewenang kepada pemegangnya untuk melakukan sesuatu dan mengolah kayu dalam areal hutan tertentu. Luas areal dan lain-lainnya ditentukan dalam Surat Hak Pengusahaan Hutan (HPH). Biasanya yang mengeluarkan HPH adalah Direktorat Jenderal Kehutanan. HPH ini tidak dapat dialihkan sehingga tidak dapat diterima sebagai jaminan kredit.
7 Hak Sewa
Hak sewa adalah hak untuk menggunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. Mengingat sifatnya yang sementara dan terbatas jangka waktunya, tidak bisa dialihkan tanpa izin pemilik dan tidak bisa dibebani hak tanggungan, maka hak sewa ini tidak bisa diterima sebagai jaminan kredit.
